Spanisches Erbrecht
Immobilien erben und vererben

Das spanische Erbrecht für Immobilien ist sowohl beim Erwerb als auch bei der Vererbung rechtlich und steuerlich komplex. Ein Schlüsselaspekt ist die notarielle Erbschaftsannahme, die im spanischen Notariats- und Grundbuchwesen für die Übertragung des Immobilieneigentums erforderlich ist.

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Diese Erbschaftsannahme ist die Voraussetzung für die Eintragung des Nachlassempfängers im Grundbuch, was für den späteren Verkauf der Immobilie unerlässlich ist. Solche spezifischen Anforderungen müssen bei der Abwicklung von Erbfällen berücksichtigt werden, selbst wenn heimisches Erbrecht zur Anwendung kommt.

Spanisches Erbrecht und Immobilien: die Erbschaftsannahme / Erbschaft

Die spanische Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf die Nachlassempfänger über, § 1922 BGB findet in der Regel für deutsche Staatsbürger Anwendung. Es gilt einmal heimisches und einmal spanisches Recht. Bei einem deutschen Erblasser gilt ausschließlich deutsches Erbrecht. Dies wird in Art. 25 EGBGB sowie Art. 9 Nr. 8 Código Civil beschrieben, es sei denn der Erblasser hat das spanische Rechts wirksam testamentarisch als anwendbares Recht gewählt.

Will der Erbe aus Nordeuropa das Grundstück nun aber auch auf seinen Namen umschreiben lassen oder verkaufen, so muss er nach spanischem Recht zwingend die notarielle Erbschaftsannahme erklären. Anders als in Deutschland erfolgt damit aber nicht die automatische Grundbuchumschreibung. Entsprechend dem Immobilienkauf kann der Notar dem Grundbuchamt die Erbschaft, und zuvor die sogenannte asiento de presentación, mitteilen. Ähnlich wie bei einer Vormerkung wird eine 10- bis 60-tägige Sperrfrist ausgelöst.

Soll die geerbte Spanienimmobilie verkauft werden, ist die durch den Verkäufer zuvor getätigte schriftliche Erbschaftsannahme für den Käufer wichtig, denn diese wird bei Bankenfinanzierungen durch den Käufer von der Bank verlangt und benötigt. Für die Banken muss zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen sein, damit eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewilligt werden kann. Um den Grundbucheintrag zu sichern, müssen Nachlassempfänger darüber hinaus unbedingt eine sogenannte N.I.E.-Nummer, número de identificación de extranjero, beantragen, damit die Steuerzahlung für die Erbschaft fristgerecht eingeht und die Umschreibung stattfinden kann. Bis zum Erhalt der Nummer dauert es manchmal bis zu vier Wochen.

Der Rechtsanwalt Dr. Stiff ist Experte für Erbschaftssteuern in Spanien

Bei Erbschaften sind unbedingt unterschiedliche Steuersätze zu beachten. Für eine Erbschaft, auch ohne vorherige Erbschaftsannahme, müssen Steuerbeträge bezahlt werden. Sie werden innerhalb eines halben Jahres ab dem Todestag fällig. Werden diese nicht bezahlt, werden empfindlich hohe Säumniszuschläge erhoben. Grunderwerbsteuern fallen allerdings nicht zusätzlich an.

Da ein Doppelbesteuerungsabkommen hinsichtlich Erbschaften fehlt, müssen grundsätzlich die Steuerentrichtungen in beiden Ländern geleistet werden. Durch die Anrechnungsmethode wird jedoch der niedrigere Steuersatz mit dem höheren Steuersatz verrechnet. In vielen Fällen, besonders auf dem Festland, ist der spanische Steuersatz höher, der Freibetrag liegt bei rund 16.000 Euro, in Deutschland hingegen bei etwa 400.000 Euro. Ist kein Verwandtschaftsgrad gegeben, entfällt in der spanischen Regelung auch der Freibetrag. Im spanischen Steuerrecht wird im Gegensatz zu Deutschland selbst auf kleine Vermögen Steuer erhoben. Die spanische Steuer bei Erbschaften beträgt bis zu 25,5 Prozent. Ab etwa 800.000 Euro Vermögen liegt der Steuersatz sogar bei 34 Prozent.

Der Steuersatz erhöht sich weiter, sollte der Erbe spanisches Vorvermögen besitzen. Da den Hinterbliebenen der Wert der geerbten Immobilie meist unbekannt ist, wird oft anstatt dem vorgeschriebenen Marktwert, dem valor real, der Katasterwert mit Zwei multipliziert und als wahrer Wert und somit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt allerdings unter dem Verkehrswert. Deshalb kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen. Das hat zur Folge, dass sehr hohe Nachschläge erhoben werden können. Hinzu kommt die plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer.

Bei Immobilien die auf den Balearen oder auch einigen anderen Provinzen belegen sind, sind inzwischen durch lokale Steuergesetze die aufgrund des Urteils des europäischen Gerichtshofes von 2015 ergangen sind, niedrigere Steuersätze denkbar. Bei Balearenimmobilien und im Eltern-Kind-Verhältnis bis 700.000 € Immobilienwert sind derzeit nur 1 Prozent Erbschaftssteuern zu zahlen.

Weitere Steuerbelastungen im spanischen Erbrecht für Immobilien

Eigentümer einer ererbten Immobilie müssen jährlich außerdem die Grundsteuer, die I.B.I., zahlen. Hinzu kommen die spanischen Vermögenssteuern sowie die Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung. Aufgrund der Komplexität der Rechtssituation bei Erbschaften von Spanienimmobilien lohnt sich eine fachkompetente Beratung in beiden Rechten, Heimatrecht und spanisches Recht, da es möglich ist, die Erbschaftsannahme mit präventiven steuerrechtlichen Maßnahmen zu verbinden.

Steuerzahlungen sparen bei Spanienimmobilien

Die hohe spanische Steuer kann aber auch umgangen werden: Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden sowie ein lebenslanges Wohnrecht können vorbehalten werden. Schenkungen hingegen nutzen nichts. Die Schenkungssteuer verhält sich wie die Besteuerung von Erbschaften und es können zudem keine Freibeträge geltend gemacht werden. Anders als bei Erbschaften, muss eine Wertsteigerung sogar mit der Spekulationssteuer besteuert werden. Die Umschreibung unter Lebenden ist zwar kostenpflichtig, kann aber, die steuerliche Belastung senken. Wissenswert ist zudem, dass selbst ein Nießrecht pfändbar ist, das Wohnrecht, das sogenannte derecho de habitación, nicht. Der potentielle Erblasser ist nun von seinen Kindern abhängig und kann nicht mehr frei verkaufen. Kinder können den Eltern in einem solchen Fall nach deutschem Recht eine unwiderrufliche Rückübertragungs-Vollmacht erteilen, die einen Verkauf durch die Eltern wieder möglich macht.

Notarielle Vollmachten in Deutschland

Ist eine nach nordeuropäischem Recht erstellte notarielle Vollmacht auch über den Tod hinaus wirksam, erlöschen nach spanischem Recht Vollmachten automatisch mit dem Tod des Vollmachtgebers, des Erblassers. Es gilt Art. 1732 Nr. 3 sowie Art. 1718 II Código Civil. Hier können im individuellen Fall erhebliche Vorteile, aber auch Nachteile entstehen.

Spanisches Erbrecht und die Verjährung der Steuerpflicht

Verzichten Erbende auf eine Umschreibung nach dem Tod des Erblassers, kann es passieren, dass die Deklarationsfrist von sechs Monaten abläuft und die Steuern nicht entrichtet wurden. In solchen Fällen drohen Säumniszuschläge. Aussitzen hilft nicht. Vorausschauend handeln bevor der Erbfall eintritt, lautet die Devise. An die Erklärungsfrist schließt sich die Verjährungsfrist von vier Jahren an. Ausnahme: Die Nachlassempfänger haben im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung bereits fristgerecht abgegeben.

Umwandlung des Vermögens in eine Gesellschaft – Vorteile für Erben in Spanien

Um die spanischen Steuergesetze bei Erbschaften zu umgehen (Erben in Spanien), gibt es des Weiteren die Möglichkeit, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft, die sociedad inactiva, eine spanische GmbH ([Familien-]-S.L.)) oder auch nordeuropäische GmbH, AG, Stiftung oder KG (auch Mischformen sind möglich) einzulegen beziehungsweise umzuwandeln. Der Eigentümer steht dann nicht namentlich im Grundbuch, der Erbfall kann verhältnismäßig flexibel geregelt und die Erbschaftssteuern auf diese Weise ins Heimatland gezogen werden. So können Kinder nach deutschem Schenkungssteuerrecht alle zehn Jahre den Freibetrag von 400.000 Euro ausschöpfen und von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile geschenkt bekommen oder die Anteile kaufen. Die Grunderwerbsteuern müssen zwar gezahlt werden, sind aber meist geringer als die Schenkungs- oder Erbschaftssteuern. Und das, obwohl es nach spanischem Schenkungssteuerrecht keine Schenkungssteuerfreibeträge gibt.

Die testamentarische Verfügung – nach deutschem oder spanischem Recht?

Das Erstellen eines Testaments bei einem spanischen Notar ist meist unnötig und verursacht oftmals Probleme. Sinn macht es nur, wenn es sich ausschließlich auf spanisches Vermögen bezieht. In einem solchen Fall empfiehlt sich die vorherige Beratung und eine Abgleichung mit der deutschen Testamentsversion. Seit 2016 ist das Erbrecht europarechtlich etwas weiter zusammengerückt. Damit keine Nachteile entstehen, ist es ratsam, ältere auf spanischem Recht beruhende Testamente überprüfen zu lassen und künftig bei der testamentarischen Verfügung generell eine Rechtswahlklausel voranzustellen. Diese sollte klarstellen, dass deutsches, österreichisches oder schweizerisches oder sonstiges Heimatrecht für Erben in Spanien Anwendung finden soll.

In Ausnahmefällen kann jedoch auch das spanische Recht vorteilhaft sein. Jeder Fall muss individuell beleuchtet werden und erfordert Fachwissen. Lassen Sie sich von Dr. Stiff zum Thema spanisches Erbrecht für Immobilen kompetent beraten und sparen Sie dabei Zeit und Nerven. Für Erben in Spanien ➦ Nutzen Sie einfach das Kontaktformular und vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin!