Immobilienerwerb in Spanien
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Beim Kauf hochwertiger Ferienhäuser in Spanien ist die potenziell hohe Erbschaftssteuer ein wichtiger Aspekt. Es ist ratsam, die zukünftige Erbschaftssteuersituation bereits vor dem Erwerb zu berücksichtigen, insbesondere im Hinblick auf Notfallsituationen oder einen geplanten Generationswechsel.

Wir können helfen

Vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde (escritura de compraventa) sollten alle relevanten Aspekte geklärt werden. Ein Rechtsanwalt kann während des gesamten Eintragungs- oder Umschreibungsverfahrens unterstützen, indem er die Grundbuch- und Katastersituation überprüft, die Legalität sicherstellt und sowohl die notarielle Erwerbsurkunde als auch den privatschriftlichen Vertrag prüft.

Für die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer gilt, je werthaltiger die Immobilie, desto höher die zukünftig zu zahlende Erbschaftssteuer. Daraus ergibt sich bei werthaltigen Immobilien ein enormes Einsparpotenzial. Ab einem Betrag von 800.000 Euro und einem geringen Freibetrag von nur 16.000 Euro kann der Prozentsatz für die Erbschaftssteuer nach allgemeinem spanischen Recht (anders in einigen Provinzen, u.a. den Balearen) bereits bei 34 Prozent liegen. Dies gilt dann selbst im Eltern-Kind-Verhältnis. Entferntere Verwandte oder Nichtverwandte müssen einen noch erheblich höheren Satz zahlen. Eine professionelle Beratung im Vorfeld oder spätestens beim Immobilienerwerb in Spanien zahlt sich im Nachhinein aus.

Für den Immobilienerwerb in Spanien gilt deutsches und spanisches Recht

Sowohl das heimische Recht als auch das örtliche Recht, in diesem Fall das spanische Recht, sind bei erwerbs- und erbrechtlichen sowie grundbuch- und steuerrechtlichen Fragen zu berücksichtigen. Damit ist der augenscheinlich unkomplizierte Immobilienerwerb in Spanien aber nicht gelöst. Im Vergleich zu Deutschland kümmert sich der der Notar kaum und prüft weder den Optionsvertrag, noch die baurechtliche Legalität oder das Bestehen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad). So wird die dringend empfohlene Grundbucheintragung des Käufers sowie die Fremdgeldverwaltung auf Treuhandkonten für die erste Anzahlung von den üblichen 5 bis 10 Prozent, in der Regel nicht von den Notaren durchgeführt.

Zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs muss der Notar das Grundbuchamt per E-Mail oder Fax informieren (asiento de presentación). Dadurch wird eine 60- bzw. 10-tägige Sperrfrist (vergleichbar mit einer Vormerkung) auslöst. Um den Grundbucheintrag zu sichern, muss der Käufer eine N.I.E.-Nummer (número de identificación de extranjero) und eine Erwerbergesellschaft, C.I.F. (código de identificación fiscal), beantragen und zur Bezahlung bereits erhalten haben. Ohne die N.I.E.-Nummer kann der Käufer die Steuern nicht fristgerecht zahlen. Dies hat zur Folge, dass die Eintragung im Grundbuch ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht stattfinden kann und der Käufer sich nicht gegen einen Doppelverkauf oder gutgläubigen Dritterwerb absichern kann.

Generationswechsel: spanische und heimatliche Erbschaftssteuern

Zum Zeitpunkt der Übergabe der erworbenen Immobilie an die nächste Generation, können zusätzlich zur spanischen Erbschaftssteuer auch Steuern im Heimatland fällig werden. Anders als in Österreich oder der Schweiz, wo aktuell keine oder nur sehr geringe Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuern bestehen, gibt es in Deutschland zwar einen großzügigen Freibetrag, ansonsten gilt die Erbschaftssteuer aber komplett. Sollten in beiden Ländern Steuerbeträge anfallen, gilt die Anrechnungsmethode. Das bedeutet, die günstigeren Erbschaftssteuern werden von den höheren abgezogen.

Für den Fall, dass die Erbschaftssteuern in Spanien nicht innerhalb der geltenden Frist von sechs Monaten gezahlt werden (eine auf Antrag gewährte sechsmonatige Verlängerung ist möglich), kommen erhebliche Säumniszuschläge auf Sie zu. Grunderwerbsteuern fallen jedoch nicht zusätzlich an. Grundsätzlich müssen ebenso die Erbschaftssteuern in beiden Ländern deklariert werden, da es kein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern gibt.

Neben Grunderwerbs- oder Erbschaftssteuer fällt die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer, an. Diese ist beim Kauf vom Verkäufer zu zahlen, dies legen gesetzliche Vorschriften fest. Eine sinnvolle Berechnung sollte zu einem Einbehalt vom Kaufpreis führen, weil im Zweifel die Immobilie haftet und der Verkäufer möglicherweise im Ausland nicht mehr zu erreichen ist.

Vorsorge bereits beim Kauf der Immobilie

Falls zum Kaufzeitpunkt schon klar ist, dass die Kinder die Immobilie über den Generationswechsel hinaus behalten wollen, können die Kinder bereits die Immobilie erwerben. Für die Eltern kann in diesem Fall dann ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Vorab sollten aber in Zusammenarbeit mit dem heimatlichen Steuerberater bereits alle schenkungssteuerlichen Fragen beantwortet werden. In diesem Fall ist jedoch zu beachten, dass ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitación nicht) und der potentielle Erblasser von seinen Kindern abhängig ist. Er kann die Immobilie nicht mehr frei verkaufen.

Sie suchen eine Möglichkeit die spanische Erbschaftssteuer zu vermeiden? Wenn Sie den Erwerb der spanischen Immobilie über eine deutsche Gesellschaftsform (KG, GmbH, AG, Stiftung) abwickeln und alle Geschäftstätigkeiten nach Deutschland verlagern, wird keine spanische Erbschaftssteuer fällig. Dieses Verfahren birgt jedoch auch Risiken, beim Verkauf fallen unter Umständen beispielsweise Spekulationssteuern an. Der durch die Erbschaftssteuer eingesparte Betrag kann so schnell wieder durch die höhere heimatliche Spekulationssteuer verloren gehen. Seit dem 1. Januar 2013 kommt in diesen Sonderfällen jedoch das neue Doppelsteuerungsabkommen Deutschland Spanien zum Tragen, sodass auch bei den Spekulationssteuern die Anrechnungsmethode anwendbar ist.

Erwerb der Immobilie mit einer Gesellschaft

Der Erwerb der Immobilie mit einer gewerblich nicht aktiven Gesellschaft (sociedad inactiva, spanische GmbH ([Familien-]-S.L.) oder Heimatgesellschaft) hat für den Käufer den Vorteil, dass der Eigentümer zum einen nicht namentlich im Grundbuch steht und zum anderen lässt sich der Erbfall flexibel regeln. Dazu muss allerdings zum Notartermin alles vorbereitet und steuerlich geprüft sein. Nach deutschem Schenkungsrecht können Kinder im Abstand von zehn Jahren den Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro durch eine Geldschenkung ausschöpfen und so von ihren Eltern Gesellschaftsanteile erwerben oder sich auch schenken lassen, ohne dass dabei zu hohe Steuern fällig werden. Im Gegensatz dazu gibt es nach spanischem Schenkungssteuerrecht keine Schenkungssteuerfreibeträge. Beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen einer spanischen S.L. werden die Grunderwerbssteuer doch wieder fällig.

Besonderheiten des spanischen Erbrechts bei Immobilien – professionelle Beratung

Als Rechtsanwalt mit Doppelzulassung verfügt Dr. Manuel Stiff in beiden Rechtsgebieten (Heimatrecht und spanisches Recht) sowie im Erb- und Steuerecht über eine umfangreiche Expertise, um Sie optimal zu beraten. Dadurch besteht bereits beim Kauf der Spanienimmobilie die Möglichkeit, erbschaftssteuerrechtliche Fragen zu klären. Das Verkaufen oder Verschenken einer Bestandsimmobilie an die nächste Generation zu Lebzeiten des Käufers ist in Spanien mit einer hohen Schenkungssteuer, die noch über dem Betrag für die Erbschaftssteuer liegt, verbunden. In diesem Fall sind ein Kauf in Spanien oder eine Geldschenkung in Deutschland die günstigeren Alternativen. Besonders beim Kauf hochwertiger Immobilien empfiehlt sich eine individuelle Beratung, um einen rechtssichereren Immobilienerwerb sicherzustellen und zusätzliche Folgekosten abzuwenden.

Erbrecht in Spanien: Testament schon beim Immobilienerwerb?

Viele Notare in Spanien empfehlen beim Immobilienerwerb parallel das Verfassen eines spanischen Testaments. Dies ist jedoch nur in seltenen Ausnahmen notwendig, da sich das spanische Testament nur auf in Spanien befindliches Vermögen bezieht. In der Regel ist das Errichten eines spanischen Testaments nicht notwendig und verursacht sogar häufig Probleme aufgrund von Widersprüchen zum heimatlichen Testament. Diese Entscheidung bedarf grundsätzlich jedoch Ruhe und muss mit dem heimatlichen Testament koordiniert werden. Im Anschluss an den Erwerb ist ausreichend Zeit für eine umfangreiche Beratung.